보금자리론으로 '정말' 집을 살 수 있을까?

청년과 신혼부부를 대상으로 한 고정금리 40년 대출이 나왔습니다. 해당 대출이 청년과 신혼부부에게 한 줄기 빛이 될 수 있을까요? 먼저, 정책모기지 상품을 정리해보겠습니다.

■ 정책모기지 상품: 보금자리론 개요
# 자격: 청년(만 39세 이하), 신혼부부(혼인 7년 이내)
# 소득 제한: 청년 7000만원 이하, 신혼부부 8500만원 이하
# 주택가격 제한: 6억원 이하
# 주택 면적: 전용면적 85㎡ 이하
# 대출기간: 최대 40년
# 대출한도: 3억 → 3억6000만원
# LTV 70%, DTI 60%

☞ 대출한도를 6000만원 올렸습니다. 서울지역 아파트 값이 많이 올라간 현 상황에서 대출한도를 6000만원 올린 게 의미가 있는지 의문입니다. '대출한도를 4억원으로 했으면 어땠을까?'하는 아쉬움이 남습니다.

■ 주택 구입을 위한 세금: 취득세, 중개수수료, 인지세
집을 사기 위해서는 '집 가격'과 함께 반드시 '세금'을 계산해 자금을 준비해야 합니다. 집을 구입할 때 적용되는 세율은 작지만 집 구입네 드는 금액 단위가 크기 때문에 내야하는 세금도 큽니다. 6억원 집을 구입할 때 내는 세금과 비용의 총합은 1000만원에 가깝습니다.

 

☞ 보금자리론과 위 취득세에서 얘기하는 '주택 가격'은 ▲시세 ▲감정평가액 ▲매매가액 중 어느 하나라도 6억원을 초과하면 안된다는 규정을 따릅니다. 보통 내가 집주인하고 거래하는 가격인 '실거래가'가 위 3가지 금액 중 가장 높기 때문에, 실거래가가 6억원 이하면 대출 가능 대상주택이 됩니다. 또한, 대상주택 면적은 85㎡ 이하로 제한하기 때문에, 실제 취득세 세율구간은 1.1%를 적용합니다.

만약 6억원에 집을 거래한다면, 취득세는 660만원입니다.

☞ 해당 대출에 적용되는 중개수수료는 최대 300만원입니다. 즉, 주택가격 6억원에 집을 산다면, 중개수수료는 최대 300만원을 내야 합니다. 여기서 주의해야할 점은 상한요율 경계가 6억원 '미만/이상'이라는 점입니다. 즉, 거래가를 6억원에서 1원만 빼도 상한요율이 0.5%에서 0.4%로 하락합니다.

매매가를 6억원으로 할 경우 중개수수료는 300만원입니다. 매매가를 6억원에서 1원만 깎아(5억9999만9999원) 거래해도, 중개수수료는 239만9999원으로, 약 60만원을 아낄 수 있습니다. 즉, 실거래가가 6억원이라면 매수자는 중개수수료 협상을 반드시 해야 합니다.

☞ 인지세는 대출을 하면 내는 '세금'입니다. 인지세의 50%는 고객이, 나머지 50%는 은행이 부담합니다. 금액상으로 부담은 없지만, 챙기지 않으면 당황할 수 있습니다.

■ 대출 갚기
집을 샀다는 기쁨도 잠시, 대출금을 갚을 시간입니다. 이제 두 번째 '본 게임'에 들어갔다고 할 수 있습니다. 대출 상환 계획도 집을 구매하는 것 만큼 중요합니다. 반드시 집을 사기 전 매월 갚아야할 금액이 어느 정도인지 파악하고, '감당할 수 있을 정도'를 대출해야 합니다.

아래 표는 대출 금액, 만기, 금리 차이를 감안해 매월 갚아야 할 상환액을 정리했습니다. 참고로 해당 금액은 '원리금(=원금+이자)균등 상환'을 한다는 전제 하에 계산했습니다.

☞ 대출기간을 늘리면 '매월 상환해야 할 원리금'이 줄어듭니다. 그러나, 기간이 긴 만큼 더 높은 이자율과, 더 많은 이자를 내야 합니다. 향후 자산 축적을 생각한다면 무작정 기간을 늘리기 보다는 지출과 투자계획에 맞춰 적정한 기간을 설정하는 게 중요합니다.

■ 주택 보유를 위한 세금: 재산세
주택을 구입하면 대출금 상환과 더불어 주택 보유에 따른 '세금'을 내야합니다. 주택 보유에 따른 세금은 '재산세'와 '종합부동산세'가 있습니다. 먼저, 종합부동산세는 주택공시가격이 6억원을 초과하는 경우 납부 대상이 됩니다. 단, 1세대 1주택자는 9억원이 기준입니다. 현재 알아보고 있는 보금자리론은 대상 주택이 6억원 이하이기 때문에, 주택을 구입 후 단기간에는 종합부동산세를 내지 않을 가능성이 높습니다. 그래서 '종합부동산세'는 고려하지 않고 살펴보겠습니다.

☞ 6억원 집을 구입하며, 공시지가 또한 6억원이라고 가정하겠습니다. 이 경우 과세표준은 6억 * 60%인, 3억6000만원입니다. 이는 과세구간 '3억원 초과'에 해당 합니다. 재산세를 계산하면, 57만원 + 24만원(=6000만원 * 0.4%) = 81만원입니다.

그러나 여기서 끝이 아닙니다. 재산세액의 20%인 16만2000원을 '지방교육세'로 냅니다. 또, '도시지역분'이라는 세금을 내야 하는데, 과세표준액 3억6000만원 * 0.14%인 50만4000원이 해당 세금입니다.

즉, 일반적으로 생각하는 '재산세'의 총 금액은 81만원(재산세) + 16만2000원(지방교육세) + 50만4000원(도시지역분) = 147만6000원입니다.

 

■ 보금자리론 이용 예시
실제 예시를 들어 정리해보겠습니다. 주택 매매가격은 6억원이며, 공시지가는 5억8000만원이라고 가정하겠습니다. 보통 실거래가가 공시지가보다 조금 높은 경우가 많은 점을 감안했습니다.

☞ 6억원 집을 사기 위해서 필요한 금액은 약 3억원입니다. 즉, 집 값의 50%는 준비해야 대출을 이용해 집을 살 수 있습니다.

만약 집 사는 것과 함께 결혼에 필요한 비용까지 고려한다면, 필요자금은 더 커집니다. ▲결혼식장 ▲신혼여행 ▲가전제품 ▲이사비용 ▲기타 등 필요한 비용을 감안하면, 3억3000~6000만원 정도의 금액이 필요합니다. 물론, 해당 비용은 선택에 따라 '천차만별'로 변할 수 있습니다.

* 참고로, 주택유형에 따라 지역별 소액임대차보증금(서울 5000만원)을 차감해야 합니다. 소액보증금을 위 예시에 적용하면 대출 가능금액은 5억8000만원(공시지가) * 70%(LTV) - 5000만원(소액보증금) = 3억5600만원이 됩니다. 즉, 400만원을 추가로 더 준비해야 합니다.

 

■ 결론
결국 위 대출을 이용해 집을 사기 위해서는 약 3억원이 필요합니다. 결혼과 기타 비용까지 생각한다면 3억5000만원이 필요할 것으로 추정합니다. 그리고 매년 약 1670만원을 유지비용(대출상환+세금)으로 지출합니다.

2020년 기준 우리나라 평균 초혼 연령이 남자 33.2세, 여자 30.8세 입니다. 만약 두 남녀가 20살 때부터 평균 초혼 연령까지 위에서 계산한 돈을 모아 결혼한다고 가정해보겠습니다. 남자는 13년, 여자는 10년동안 자금을 모을 수 있습니다. 남자와 여자가 필요한 자금 3억5000만원을 균등하게 준비한다고 가정하면, 각각 1억7500만원을 모으면 됩니다. 평균 초혼 연령까지의 기간을 감안하면 남자는 월 113만원, 여자는 146만원을 저축하면 됩니다. 월급의 50% 저축을 한다고 가정하면, 남자의 월급 실수령액은 226만원, 여자는 292만원이면 가능합니다. 연봉으로는 실수령액 기준 2700~3500만원 입니다. 과세 전 연봉으로는 3000~4000만원 수준입니다.

이제 위 상황을 기준으로 '나의 현실'을 반영해야 합니다. ▲대학교 ▲군대(남자) ▲취업 ▲부모님 경제력 등을 반영해, ▲저축기간 ▲연봉(또는 수입) 등을 계산하면 됩니다.

현실적 요소를 반영해 계산해보면, 보통 '쉽지 않다'는 결론을 얻게 됩니다. 동시에 '정책금융'의 실효성에 의문을 제기할 수 밖에 없습니다.

사실 대출제한을 푸는 것만으로는 '쉽지 않은 현실'을 쉽게 만들 수 없습니다. '부동산의 현실'은 굉장히 엉켜있는 실타래를 보는 것과 같습니다. 다만, 인간 삶의 기본 요소가 '의식주'라는 점에서 더 실효성 있는 부동산 정책이 나오길 기원합니다.