※ 집을 구입하는 건 인생에서 큰 이벤트 중 하나다. 그만큼 많은 것을 알아봐야하고 신중해야 한다. 특히, 주택구입자금을 내 돈으로 모두 충당할 수 없는 경우가 많기 때문에, 더욱 그래야 한다.
주택구입 자금을 어떻게 구할 지 알아보는 것은 중요하다. 그리고 이 과정에서 '내가 아는 만큼' 자금 계획을 더 잘 세울 수 있다. 이 글은 자금 계획 중 '주택담보대출'에 필요한 핵심 개념과 계산법을 담았다. 계산법은 실제 사례를 통해 살펴보기 때문에 '현실성'이 높다.
이 글을 읽고 내용을 이해한다면, 내 집 마련의 꿈이 한 걸음 더 가까워질 것이다.
주택담보대출에 필요한 개념 정리
- DSR(총부채원리금상환비율)
DSR은 대출을 갚을 수 있는 나의 능력을 평가한다. 구하는 방법은 매년 상환해야 하는 원리금을 연소득으로 나눠서 구한다. 여기서 원리금은 '원금+이자'를 뜻한다.
DSR = 연 상환금액 / 연소득 * 100
DSR은 정책에 따라 바뀐다. 현재 DSR 한도는 40%다. 연봉이 5000만원인 대출자는 1년 원리금이 2000만원을 넘지 못한다. 이 제한은 대출상품의 조건에 따라 대출 최대 한도가 달라진다. 만약, 대출상품 조건이 대출금리 5%, 기간 30년, 원리금 균등상환인 경우 대출한도는 약 3억1000만원이다. 금리가 4%로 떨어지면, 약 3억4000만원이 한도가 된다.
참고로, DSR의 계산 시 모든 신용대출을 포함한다. 다시 말해, 신용대출이 있는 경우 담보 대출로 받을 수 있는 한도가 줄어든다. - LTV(주택담보대출비율)
주택가치 중 얼마나 대출을 할 수 있는지를 나타낸다. LTV가 100%면, 주택가치만큼 대출을 받을 수 있다는 뜻이다.
LTV = 대출금액 / 주택(아파트) 가치 * 100
LTV는 지역마다 비율이 다르다. 또, 주택가격에 따라 기준이 다르다. 서울의 경우 9억원 미만인 일반주택은 LTV가 40%다. 9억원 이상인 고가주택은 9억원 이하분에는 40%, 9억원 초과분에는 20%를 적용한다.
실제 사례로 주택담보 대출한도 계산하기
주택은 여러 종류가 있다. 이중 '아파트'의 경우 대출한도를 비교적 쉽게 구할 수 있다. 그외의 주택은 감정평가를 통해 주택가를 산정한 후 담보 대출한도를 계산할 수 있다. 원리는 같으나, '감정평가'에 시간이 든다는 것을 주의해야 한다.
담보대출 한도 계산을 위한 아파트 가격은 우리은행 아파트담보대출가능금액조회을 이용하면 알 수 있다. 참고로, 아파트 실거래가나 호가 등은 담보대출 한도 산정에 쓰이는 가격이 아니다. 보통 가격 시세는 담보대출 기준이 되는 가격보다 높게 형성되어 있기 때문에 주의해야 한다.
서울 영등포구 신길동에 있는 래미안에스티움으로 대출 가능한도를 계산해보자. 먼저, 대출자 A는 연봉 5000만원에 기존 대출이 없다고 가정하자. 현재 대출금리는 4%라고 가정하면, DSR 규제상 A는 최대 3억4000만원을 받을 수 있다.
이제 LTV를 계산하자. A가 보고 있는 물건(=아파트)는 래미안에스티움 72.41 제곱미터로, 일반평균가가 9억1000만원짜리다.
앞선 LTV표를 참고해 대출 가능한도를 계산해보면 3억6200만원을 받을 수 있다고 나온다.
LTV 대출 가능한도 = 9억 * 0.4 + 1000만원 * 0.2 = 3억6000만원 + 200만원 = 3억6200만원
DSR과 LTV를 종합해보면 A는 3억4000만원을 주택담보대출로 받을 수 있다. A는 담보대출로 받을 수 있는 최대금액을 제외한 5억7000만원을 준비해야 9억1000만원 집을 살 수 있다는 것이다.
물론, 현실적으로 이보다 더 많은 돈이 필요할 것이다. 네이버 부동산 기준 같은 조건의 물건은 11억에 나와있다. 해당 가격이 '허수'일 가능성은 있다. 부동산 가격을 올리기 위해 호가를 높게 형성하기 때문이다.
해당 물건의 실거래가는 2018년 8월 7억2000만원이었다. 과거 데이터라 조정할 필요가 있다. 현재 상한가는 9억3500만원이다. 앞서 살펴본 아파트 시세 정보 9억1000만원과 큰 차이가 없다. 실제 가격이 얼마인 지는 부동산을 통해 알아봐야 한다. 집주인과의 협상을 통해 가격을 조정할 수도 있다. 다만, 담보대출 가능한도를 알아보면서 계산한 A가 준비해야 할 돈(5억7000만원)보다 더 많은 돈이 필요할 수도 있다는 것을 염두해두자. 만약 실제 이 물건이 9억3500만원에 거래되고 있다면, A는 2500만원을 더 준비해야 하며, 최종적으로 5억9500만원을 준비해야 한다.
덧붙여 중개보수와 세금까지 합하면, 4200만원이 더 필요하다. 이를 다 더하면 최종적으로 A는 9억3500만원짜리 아파트를 사기 위해 약 6억4000만원을 준비해야 한다.
글을 마치며
A가 준비해야 할 자금 6억4000만원을 제2금융권 또는 다른 방법을 통해 조달할 수 있다. 앞선 예는 '1금융권'을 예로 들었기 때문에 '다소 보수적'이라 할 수 있다. 중요한 건 담보대출을 통해 집을 구입하는 게 쉽지 않다는 점과 많은 준비를 해야 한다는 점이다.
내 집 마련은 '꿈'이라고 표현한다. 꿈을 이루는 과정은 쉽지 않다. 지나친 걱정을 할 필요는 없지만, 꿈을 이루기 위해서는 제법 큰 노력이 필요하다는 것을 알아야 한다.
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