미국 리츠주 투자에 알아야 할 4가지+a

'미국의 건물주가 된다', 상상만 해도 멋진 꿈입니다. 그리고 생각보다 이 꿈을 이루는 건 어렵지 않습니다. 바로, 미국 주식시장에 상장된 '리츠'를 사면 되니깐요. 단, 미국 리츠주에 투자할 4가지를 반드시 챙겨서 투자해야 합니다.

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리츠 대표주 라인업 정리

먼저, 리츠 대표주를 △기업명 △티커로 정리해보면 다음과 같다.

# 리얼티인컴(O), 내셔널 리테일 프로퍼티즈(NNN), 스피릿 리얼티 캐피털(SRC), EPR 프로퍼티스(EPR), 글로벌 넷 리스(GNL)

리츠의 특징은 '배당'이다. 배당 주기는 분기 배당과 월 배당으로 나눈다. 배당 수익률은 각 배당금을 연환산으로 계산한 후 주가로 나누어 구한다.

 

 

표에서 알 수 있듯 리츠주는 배당 수익률이 높다. 리얼티 인컴과 EPR 프로퍼티스처럼 월 배당을 실시하기도 한다. 이 두 종목을 매수하면 '건물주가 돼 월세 받기'와 다르지 않다. 무엇보다 10만원도 안되는 금액으로 이 꿈을 실현할 수 있다는 장점이 있다.

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장점만 있으면 좋겠지만

너무 당연한 얘기지만, 투자에 '절대적'인 건 없다. 다시 말해, 리츠주가 '건물주의 꿈'을 이뤄줄 수 있으나, 실제 건물을 사는 것과 다른 장단점이 있다. 장점은 앞서 살펴본 바와 같이 △적은 투자금 △쉬운 거래(=높은 유동성) △분산 투자 △공실 위험성이 상대적으로 적음 △각종 세금과 행정 처리 비용 등이 있다.

그러나, 단점도 있다. 먼저, 가격 변동성이다. 리츠주는 '주식'의 특성을 가지고 있기 때문에, 부동산 직접 투자에 비해 '가격 변동성'이 높다. 이러한 변동성은 장기적 관점에서 부동산을 직접 소유하는 것과 큰 차이가 없을 수 있다. 다만, 리츠주는 다른 주식과 함께 가격이 매일 변하기 때문에 심리적 비용이 더 든다. 물론, 이러한 변동성을 잘 활용해 투자 수익을 극대화할 수도 있다.

다음으로 '레버리지다'. 가격 변동성과 함께 이는 장점이 될 수도 있다. 다만, '부동산 투자'에서 투자자가 기대하는 크기가 '꽤 크며', 이는 부동산 투자 시 '레버리지'를 비교적 쉽게 이용하기 때문이다. 그러나, 리츠주에 투자하는 것은 실제 부동산에 투자하는 만큼 '레버리지'를 못 구할 가능성이 크다. 이는 월세같이 월 배당은 받으나, 그 절대적 금액이 작을 수 있다는 뜻이다.

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투자 차익 = 부동산 매도 vs 증권 매도

리츠주에 투자하는 것과 부동산에 투자해 얻는 '투자 차익'은 거래하는 대상이 다를 뿐 원리는 같다. 부동산은 물건에 대한 권리를 파는 것이며, 리츠주는 '증권(=주식)'을 팔아 투자 차익을 얻는다. 이 투자 차익은 모두 부동산 가격이 오르면 얻을 수 있다. 즉, 두 자산 모두 '부동산 시장'과 관련성이 높다.

다만, 세부적으로는 차이가 있다. 부동산 물건이 '부동산 시장'과의 연관성이 상대적으로 더 높다. 리츠주의 경우 부동산 시장과의 연관성도 있지만, 주식시장 흐름과도 연관된다. 부동산 투자가 '부동산 시장'을 중점적으로 분석하면 되지만, 리츠주는 아니다. 리츠주는 부동산 시장과 주식시장의 흐름을 함께 봐야 하기 때문에 더 살펴볼 게 많다. 또, 리츠주와 주식시장의 관계가 무조건 '정의 관계(=주식시장이 오르면 리츠주가 오르거나, 그 반대의 경우)'를 보이지 않기 때문에 더 복잡해진다. 예를 들어, 주식시장이 하락하는 가운데, 리츠주가 안정적 배당을 올릴 투자처로 각광받아 오를 수 있는 것과 같다. 물론, 큰 흐름에서 부동산 시장 침체가 두 자산에 가장 큰 영향을 미치며, 그 흐름을 거스리기 힘들다.

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리츠주 투자는 '현금흐름'이 전부다

부동산 투자를 위해 입지 조건과 자금 마련 방안, 미래 현금흐름을 고려하듯, 리츠주 투자도 본질은 이와 비슷하다. 다만, 입지 조건과 자금 마련 방안에 대한 상당 부분은 리츠를 운영하는 회사에 맡긴다. 즉, 실제 투자자가 고려해야 할 부분은 '미래 현금흐름'이다. 그리고 이 미래 현금흐름이 나의 배당(=월세)을 책임진다.

리츠주의 현금흐름 살펴보기 전 우리가 알아야 할 부분은 '리츠주의 특징'이다. 정리하면 아래와 같다.

■ 리츠의 자격 요건
① 소유한 자산의 75% 이상이 부동산이어야 한다
② 총수입의 75% 이상이 부동산 임대 수익 또는 모기지나 부동산 매매로 구성되어야 한다
③ 과세소득의 90% 이상을 주주에게 배당해야 한다
☞ 해당 조건 충족 시 법인세를 내지 않는다.
우리가 배당금 투자를 고려할 때 '배당 성향'을 확인한다. 이 배당 성향은 전체 배당금을 순이익으로 나누어 계산한다.

자료: 인베스토피디아

보통 배당주를 고를 땐 배당성향이 100% 이하인 종목을 선택한다. 회사가 순이익을 배당으로 모두 사용한다면(= 배당 성향 100%) 미래를 위한 투자와 위험에 대한 대비가 되지 않기 때문이다. 그런데, 리츠주의 배당 성향은 모두 100%를 넘는다. 보통 배당주 같으면 이는 문제가 될 수 있다. 그러나, '리츠주'는 그렇지 않다. 일반 회사와는 목적이 다르기 때문이다. 이러한 이유 때문에 리츠주를 분석할 때 '배당 성향'을 사용하지 않는다.

리츠 회사는 배당금을 정할 때 순이익 대신 '조정 운영수익(AFFO; Adjusted funds from operations)'를 사용한다. 즉, 배당 성향도 이에 맞게 조정이 되어야 한다.

조정 운영수익(AFFO)는 당기순이익 + 감가상각비 - 자산 매각으로 얻는 이익 + 자산 매각으로 인한 손실 + 감액손실 - 반복적 자본지출로 구한다. AFFO를 구하는 목적은 현금흐름을 보다 정확하게 계산하기 위함이다.

자료: 인베스토피디아

AFFO를 이용한 배당 성향을 정리하면 다음과 같다. 수정 배당 성향은 글로벌 넷 리스를 제외한 모든 기업이 100% 이하라는 사실을 알 수 있다. 글로벌 넷 리스도 수정 배당 성향이 102.4%로, 보유 현금량에 따라 투자 대상을 제외할 필요가 없겠다.

AFFO는 배당 재원을 판단할 때 쓰는 것과 더불어 현 주가 수준을 판단할 때 쓰인다. 현 주가 수준을 판단할 때 일반적으로 PER을 많이 쓰는데, 리츠는 순이익 대신 AFFO를 사용해 P/AFFO를 계산하는 것이다. 단, P/AFFO에 대한 데이터를 전부 구할 수 없어, FFO를 대신 사용해 구한 지표를 정리해보자.

P/FFO를 기준으로 봤을 때, 가장 매력적인 리츠주는 GNL이다. 다음으로 SRC의 P/FFO가 낮았다. PER과 마찬가지로 P/FFO가 낮으면 '저평가'됐다고 볼 수 있다.

물론, P/FFO의 높고 낮음은 여러가지 요인에 의해 변경된다. 리얼티 인컴은 리츠주의 대표주라, P/FFO에 프리미엄이 붙었다고 볼 수 있다. 또, SRC와 GNL은 배당 성향이 높으며, 과거 배당금을 줄인 이력이 있기 때문에 상대적 할인을 받았다 할 수 있다.

위와 같은 내용을 모두 고려했을 때, 리츠주 초보자가 쉽게 접근할 수 있는 종목은 O와 NNN이다. O는 월 배당 리츠의 대표로, 25년 연속 배당금을 늘린 '배당 귀족주'다.

NNN은 O보다는 역사가 짧지만, 12년 연속 배당금을 증가시킨 리츠주다. 또, O보다 배당 수익률이 높고 P/FFO가 낮은 장점이 있다. 다만, O가 '월 배당'을 실시하는 것에 비해, NNN은 분기 배당(2, 5, 8, 11월에 지급)한다는 점은 투자 매력을 감소시킨다.

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심화편: 리츠주를 살펴볼 때 추가로 알아야 할 투자지표

부동산 투자의 성과 지표 중 '순영업소득(NOI; Net Operating Income)'이 있다. NOI는 전체 임대수익에서 부동산 관련 경비를 제외한 것으로, 부동산 운영수익을 나타낸다.

NOI는 FFO, AFFO와 함께 리츠주 실적 발표때 확인해야 할 지표다. FFO와 AFFO는 얼만큼 성장했는지 확인하고, NOI로 수익성(=마진)이 얼마나 개선되었는지 확인해야 한다.

NOI를 자본환원율로 나눈 값이 리츠의 전체 부동산 가치다. 여기에 부채를 차감하면 순자산가치를 구할 수 있다. 이 지표는 리츠처럼 부동산 등 실물자산을 소유하고 운영하는 기업의 가치평가 지표로 자주 쓰인다.

추가로, 리츠주가 가진 부동산의 임차인 프로필을 확인할 필요가 있다. 만약, 내가 가진 건물의 세입자가 스타벅스, 올리브영 등이라면 그 건물은 안정적인 월세 수입을 올릴 수 있으리라 판단한다. 임차인 프로필을 살펴볼 때는 △임차인의 현금흐름 △신용등급을 확인해야 한다.

임차인의 현금흐름이 임차료를 몇 번이나 감당할 수 있는지 보는 것은 '안정성'을 판단하는 지표다. 이를 '임대료 감당률'이라 한다. 임차인의 EBITDA에 임대료를 더한 EBITDAR을 연간 임대비용으로 나누어 계산한다. 물론, EBITDA 대신 다른 값을 사용할 수도 있다.

임차인의 신용등급은 BBB 이상이면 투자적격 등급이라 판단한다. 신용등급이 BBB 이상인 임차인이 얼마나 많은지 확인하는 것도 중요하다. 또, 임차인의 사업이 얼마나 다양한지도 중요하다. 만약, 리츠 회사의 임차인이 모두 '영화 관련 사업'에 종사한다면, 영화 산업이 불황일 때 리츠 회사는 큰 타격을 받는다. 리츠주의 매력은 '배당'이며, 투자자는 리츠 회사가 배당을 안정적으로 지급할 수 있는지 확인하는 작업이 반드시 필요하다.

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참고 사이트

리츠주에 대한 데이터를 확인할 수 있는 필수 사이트가 있다. 바로, www.reit.com이다. 이 사이트를 통해 미국 리츠주에 대한 정보와 데이터를 확인해보자. 이 사이트가 익숙해질 때쯤 미국 리츠주 투자에 고수가 되어있을 것이다. 또, 미국 부동산 부자의 반열에 한걸음 다가가게 될 것이다.